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Anlageimmobilie verkaufen: Alles Wissenswerte zum allgemeinen Ablauf und den wichtigsten Voraussetzungen

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Taschenrechner- Symbolfoto © pixabay/AlexanderStein Taschenrechner- Symbolfoto © pixabay/AlexanderStein

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HAMELN. Immobilien gelten bekanntlich schon seit geraumer Zeit als eine der potentiell sichersten Kapitalanlagen überhaupt – vor allem in Zeiten schwächelnder Märkte, undurchschaubarer Indexfonds (ETFs) und anderen unsicheren Finanzprodukten. Zudem eignen sich vermietbare (Mehrfamilien-)Häuser aber nicht nur als gewinnbringendes Renditeobjekt, sie bieten darüber hinaus auch eine gewisse finanzielle Stabilität und Schutz vor der stetig wachsenden Inflation.

Da es jedoch hin und wieder vorkommen kann, dass man sich von einer Anlageimmobilie trennen möchte oder muss, sollte man sich möglichst frühzeitig über den Ablauf und die wichtigsten Voraussetzungen informieren. Wie verkauft man denn eigentlich so ein Miet- respektive Zinshaus? Worauf sollte man dabei auf jeden Fall achten? Wer gehört zu der Zielgruppe? Und welches Verkaufsargument verspricht die potentiell höchsten Gewinne und Renditen?

Bei dem Verkauf einer Anlageimmobilie geht es einem Großteil der Anleger vor allem um die Gewinnmaximierung. Dementsprechend wendet man sich als Verkäufer in der Regel auch nicht an Selbstnutzer beziehungsweise Privatpersonen oder (junge) Familien, sondern vor allen Dingen an andere Investoren und Kapitalanleger.

Es geht also nicht darum, der potentiellen Zielgruppe die Attraktivität des entsprechenden Anlageobjektes näherzubringen oder den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen, vielmehr geht es um die Renditeerwartung, die mit der Immobilie verbunden ist. Und genau diese Renditeerwartung ist auch das mit Abstand wichtigste Argument, wenn es um die erfolgreiche Vermarktung und den Verkauf einer Anlageimmobilie geht. Allerdings gibt es einige wichtige Faktoren, die man optimalerweise schon im Vorfeld bedenken sollte.

 

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, muss den Markt kennen

Eine ausführliche Sondierung des Marktes gilt bei einem Immobilienverkauf als Grundvoraussetzung, denn wer den Markt nicht kennt – und die Fluktuationen dementsprechend nicht richtig einschätzen kann – muss mit zum Teil deutlichen Verlusten rechnen. Und dass es bereits schon regional zu großen Unterschieden kommen kann, zeigt das nun folgende Beispiel aus dem Bundesland Niedersachsen: Wer zum aktuellen Zeitpunkt (Stand: Dezember 2021) eine Immobilie in Hameln verkaufen möchte, kann pro Quadratmeter zwischen 1.700 und 1.850 Euro verdienen.

Gut zu wissen: Im Jahre 2018 lag der Quadratmeterpreis noch bei rund 1.200 Euro. In der Landeshauptstadt Hannover kostete ein Quadratmeter Wohnfläche im Jahre 2019 hingegen durchschnittlich 2.600 Euro – mittlerweile liegt der Kaufpreis jedoch bereits schon bei über 3.500 Euro. Dementsprechend kann es keinesfalls schaden, die weitere Entwicklung des Immobilienmarktes genau im Auge zu behalten.

Welche Faktoren müssen beim Verkauf einer vermieteten Anlageimmobilie beachtet werden?

Um dem potentiellen Anleger ein bereits vermietetes Mehrfamilienhaus als gewinnversprechendes Renditeobjekt schmackhaft zu machen, sollte der Verkäufer vor allem zwei Fragen aus dem Stehgreif beantworten können: Ist mit einer Wertsteigerung in den nächsten Jahren zu rechnen und welche Renditen sind zu erwarten (Stichwort Renditekalkulation)?

Darüber hinaus interessieren sich viele Investoren verständlicherweise auch für den derzeitigen Zustand der Immobilie und die Zahlungsmoral der aktuellen Mieter. Gab es hier bereits schon mal Probleme? Wie ist es um die Bausubstanz der Immobilie und die allgemeine Infrastruktur bestellt? Wann fand die letzte Mieterhöhung statt? Wie sehen die derzeitigen Mietverträge aus? Und sind die Gewinne aus den Mieteinnahmen auch in schlechten Zeiten höher als die laufenden Instandhaltungs- und Verwaltungskosten? 

Um das Interesse eines möglichen Investors zu gewinnen, sollten die Antworten auf diese Fragen natürlich so positiv wie möglich ausfallen – ohne dabei auf Unwahrheiten zurückgreifen zu müssen. Und genau aus diesem Grund ist, wie bereits erwähnt, nicht nur eine genaue Kenntnis des lokalen Immobilienmarktes notwendig, es kann zudem auch nicht schaden, wenn man seine Mieter sowie den aktuellen Mietspiegel kennt und im Optimalfall auch über die zukünftigen Bebauungspläne der Stadt für die unmittelbare Umgebung des Anlageobjektes Bescheid weiß.

Und schlussendlich spielt natürlich auch der Verkaufspreis eine wichtige Rolle, denn wenn dieser von Anfang an zu hoch angesetzt wird, verlieren die meisten privaten Kapitalanleger ziemlich schnell das Interesse an der Immobilie. Tipp: Die zahlreichen Immobilien-Portale im Internet ermöglichen einen unkomplizierten Vergleich der aktuellen Preise, was die eigene Preisgestaltung deutlich vereinfachen kann.

Was hat es mit der Bewertung vermieteter Immobilien vor dem Verkauf auf sich?

Ein vermietetes Haus wird in der Regel zum einen nach dem sogenannten Ertragswert- und zum anderen nach dem Vergleichswertverfahren bewertet. Diese beiden Werte ermöglichen es dem potentiellen Käufer besser abschätzen zu können, ob es sich bei der Immobilie auch tatsächlich um ein lohnenswertes Renditeobjekt handelt.

Um einen guten Ertragswert zu erzielen, müssen die Einnahmen durch die Mieter höher sein, als die im Abschreibungszeitraum zu erwartenden Kosten. Bei dem Vergleichswertverfahren werden hingegen ähnliche beziehungsweise vergleichbare Anlageimmobilien mit dem zu verkaufenden Objekt verglichen, um deren Verkaufspreis als Bewertungsmaßstab verwenden zu können. So sieht der potentielle Anleger auf den ersten Blick, ob der Verkaufspreis des Renditeobjektes realistisch und ob in naher Zukunft mit einem Wertzuwachs zu rechnen ist.

Und welche Rolle spielen die steuerlichen Aspekte bei dem Verkauf einer Anlageimmobilie? 

Wer ein bereits vermietetes (Ein- oder Mehrfamilien-)Haus als Renditeobjekt an einen Anleger verkaufen möchte, muss eine sogenannte Spekulationssteuer an den deutschen Staat abführen. Und je nachdem wie hoch der Gewinn ausfällt, kann es sich hierbei schnell um mehrere tausend Euro handeln. Allerdings gibt es für den Verkäufer eine praktische Möglichkeit, um diese Steuer zu umgehen: Damit der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei bleibt, darf die Immobilie erst nach dem Ablauf der sogenannte Zehn-Jahres-Spekulationsfrist weiterverkauft werden. Ebenfalls gut zu wissen: Einige der Verkaufsnebenkosten – wie beispielsweise das berühmt-berüchtigte Maklerhonorar – können unter Umständen steuerlich abgesetzt werden. Hier kann es sich also dementsprechend im wahrsten Sinne des Wortes bezahlt machen, wenn man sich vor dem Verkauf der Immobile ausführlich über die potentiellen Steuervorteile informiert.

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