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Der Immobilienmakler: Alles Wissenswerte rund um das Thema Provision

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Schlüsselübergabe - Symbolgrafik © pixabay Schlüsselübergabe - Symbolgrafik © pixabay

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HAMELN. All jene, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten, müssen bekanntlich nicht nur den Kaufpreis der Immobilie bedenken, sondern darüber hinaus auch mit diversen Nebenkosten rechnen – und die können in bestimmten Fällen um einiges höher sein, als man anfangs vielleicht denken mag. Zu diesen sogenannten Kaufnebenkosten gehört unter anderem auch die Maklerprovision. Dabei handelt es sich einfach gesagt um eine Gebühr, die dann fällig wird, sobald der Hauskäufer die Dienstleistungen eines Maklers in Anspruch nimmt. Die Höhe dieser Provision, die auch als Courtage bekannt ist, kann jedoch nicht nur von Bundesland zu Bundesland variieren, sondern zudem auch die eine oder andere Überraschung für den unvorbereiteten Käufer bereithalten.

Der Erwerb einer Immobilie ist bekanntlich ein recht teures Unterfangen, denn neben dem Kaufpreis kommen in der Regel noch viele weitere Nebenkosten hinzu. Hier wären zum Beispiel die Grunderwerbssteuer, die Notargebühren, der Grundbucheintrag und gegebenenfalls auch die Zinsen der Baufinanzierung zu nennen. Es gibt jedoch noch einen weiteren Kostenpunkt, der zwar den meisten Hauskäufern grundsätzlich geläufig ist, trotzdem aber immer wieder diverse Fragen aufwirft: Die Maklerprovision. Denn sobald der Makler die Vermittlung der Immobilie übernimmt, fällt eine Gebühr an, deren Höhe von verschiedenen Faktoren abhängig ist. Welche das sind, wie hoch die Courtage überhaupt sein darf und wer für die Maklerkosten aufkommen muss, zeigt der nun folgenden Artikel.

 

Wie kommt die Provision des Immobilienmaklers zustande? 

Um die Hintergründe der Provision möglichst leicht verständlich erklären zu können, haben wir uns hier in Niedersachsen umgehört und einen bekannten Immobilienmakler in Hameln gefunden, der uns mit seinem Fachwissen unterstützt.

Bei der Courtage (was aus dem Französischen übersetzt schlicht und einfach Vermittlung bedeutet) handelt es sich um das Honorar beziehungsweise den Arbeitslohn des Maklers.

Der Anspruch auf die Vergütung der erbrachten Leistungen beruht dabei auf dem §652 des Bürgerlichen Gesetzbuches (Abschnitt „Entstehung des Lohnanspruchs“), was den Immobilienmakler dazu berechtigt, eine Provision für die erbrachten Leistungen verlangen zu können, sobald ein Kauf- oder Mietinteressent nachgewiesen werden kann und der Kauf- respektive Mietvertrag aufgrund dieser Vermittlungstätigkeit tatsächlich zustande gekommen ist. Allerdings gibt es für die Maklergebühr – im Gegensatz zu den Notarkosten – keine Gebührenordnung, durch die die Höhe der Vergütung einheitlich geregelt ist.

Was hat es mit dem sogenannten Bestellerprinzip auf sich?

Seit Anfang 2015 gilt bei der Bezahlung des Maklers in Verbindung mit (privaten) Immobiliengeschäften in Deutschland das sogenannte Bestellerprinzip. Demnach muss derjenige die Courtage bezahlen, der den Makler beauftragt hat.

Mit dem offiziellen Nachweis dieser Zahlung hat der Auftraggeber dann allerdings die Möglichkeit, sich maximal die Hälfte der Gebühr von dem Käufer erstatten zu lassen. Mit diesem „50/50-Prinzip“ sollen vor allem die Käufer finanziell entlastet werden, da diese ja bereits schon den Kaufpreis der Immobilie aufbringen müssen.

Wie hoch diese Erstattung am Ende jedoch tatsächlich ausfällt, liegt in der Hauptsache an dem Verhandlungsgeschick der beiden Parteien. Gut zu wissen: Falls der Immobilienmakler von dem Verkäufer und dem Käufer gemeinsam beauftragt wurde, wird die Courtage nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages zu gleichen Teilen aufgeteilt.

Wer muss für die Maklergebühren aufkommen?   

Da die Höhe der Maklercourtage in Deutschland nicht gesetzlich geregelt ist, können die Kosten zum Teil variieren. In der Regel bewegen sie sich jedoch zwischen etwa 5,5 bis rund 7 Prozent des Kaufpreises der Immobilie.

Die Verteilung dieser Kosten wird jedoch bereits schon seit Ende 2020 durch ein Gesetz geregelt, laut dem der Verkäufer mindestens 50 Prozent der Provision übernehmen muss, falls er den Makler selbst beauftragt hat. Gut zu wissen: Diese Regelung bezieht sich ausschließlich auf den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses für den Eigengebrauch.

Falls die Immobilie hingegen zu gewerblichen Zwecken (beispielsweise als Anlageimmobilie zur Vermietung) gekauft wird oder es sich nur um ein unbebautes Grundstück handelt, gilt diese gesetzliche Grundlage nicht.

Weitere/Abschließende Informationen zur Maklerprovision in Deutschland

Vorab sei gesagt, dass man sich unter allen Umständen ausreichend Zeit nehmen sollte, um die Angebote, Referenzen und Preise der verschiedenen Makler in Ruhe miteinander vergleichen zu können. So lassen sich auf einfachem Wege böse (und vor allem teure) Überraschungen verhindern. Und falls es doch noch offene Fragen gibt, sollte man nicht davor zurückschrecken, diese ausführlich und ganz in Ruhe mit dem gewünschten Makler zu klären.

 

Der Makler sollte auf jeden Fall neutral sein

Falls der Immobilienmakler nachweislich nicht neutral handelt, darf er keine Maklerprovision verlangen. Dieser Fall tritt zum Beispiel dann ein, wenn der Makler zugleich auch der Eigentümer der Immobilie ist.

 

Sind Maklergebühren steuerlich absetzbar?

Die Provision kann in der Regel nur dann von der Steuer abgesetzt werden, wenn ein sogenannter steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstanden ist. Das gilt zum Beispiel dann, wenn die Immobilie vermietet war und innerhalb von zehn Jahren verkauft wurde oder weil sie Teil eines Betriebsvermögens war. Sprich: Die steuerliche Absetzbarkeit gilt nur dann, wenn die Immobilie als Kapitalanlage gekauft wurde. Privatpersonen werden dementsprechend steuerlich nicht begünstigt.

 

Vorsicht vor der doppelten Maklerprovision

Wenn eine Immobilie von mehr als nur einem einzelnen Makler angeboten und betreut wird – oder unterschiedliche Makler von dem Verkäufer und dem Käufer beauftragt werden – kann es für den Käufer zu einer doppelten Provisionspflicht kommen. Daher sollte der Vermittlungsanspruch so früh wie möglich abgeklärt werden.

 

Die Courtage gilt auch im Falle einer Rückabwicklung

Falls der Kaufvertrag der Immobilie rückabgewickelt werden muss – beispielsweise dann, wenn beide Vertragsparteien aus welchen Gründen auch immer einer einvernehmlichen Vertragsauflösung zustimmen – bleibt der Provisionsanspruch des Maklers trotzdem weiterhin bestehen. Das bedeutet: Selbst wenn es nicht zum (Ver-)Kauf der Immobilie kommen sollte, muss der Makler trotzdem bezahlt werden.

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